个人二手房交易涉税案例

    [案例一：不足5年的非普通住房的交易]
    
     赵先生2008年5月1日购买城区商品房一套，建筑面积150㎡，购买单价6000元/㎡。2010年3月1日将此房屋出售给钱小姐，售价9000元/㎡。
    
     （一）赵先生售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：按照全额征收
    依据：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。【我市普通住房需同时满足：容积率1.0（含）以上，建筑面积140平方米（含）以下，价格低于评价交易价格（由建委公布）1.2倍。】
    
     应缴营业税及附加=9000*150*5.5%=74250元
    
     2、土地增值税：免征
    
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-税费等合理费用
    
     应纳税款=（9000*150-6000*150-74250）*20%=75150元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=9000*150*1%=13500元
    
    （二）钱小姐购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：全额征收。
    依据：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    
    应缴契税=9000*150*3%=40500元
    
    
    [案例二：超过5年的非普通住房交易]
    
     孙女士2005年5月1日购买东城区商品房一套，建筑面积150㎡，购买单价6000元/㎡，总价90万。2010年3月1日将此房屋出售给李小姐，售价9000元/㎡，总价135万。
    
     （一）孙女士售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：按照差额征收
    依据：个人将购买超过5 年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    
     应缴营业税及附加=（9000-6000）*150*5.5%=24750元
    
     2、土地增值税：免征
    
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-税费等合理费用
    
    应纳税款=（9000*150-6000*150-24750）*20%=85050元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=9000*150*1%=13500元
    
    （二）李小姐购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：全额征收。
    依据：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    
    应缴契税=9000*150*3%=40500元
    
    
    
    [案例三：不足2年的普通住房交易]
    
     周先生2008年5月1日购买东城区商品房一套，建筑面积120㎡，购买单价6000元/㎡，总价72万。2009年3月1日将此房屋出售给吴先生，售价9000元/㎡，总价108万。
    
     （一）周先生售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：按照差额征收
    依据：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    应缴营业税及附加=（9000-6000）*120*5.5%=19800元
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-税费等合理费用
    
    应纳税款=（9000*120-6000*120-19800）*20%=68040元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=9000*120*1%=10800元
    
    （二）吴先生购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：减半征收。
    依据：个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
    
    应缴契税=9000*120*3%*50%=16200元
    
    
    
    [案例四：超过5年的普通住房交易]
    
     郑先生2005年5月1日购买东城区商品房一套，建筑面积120㎡，购买单价6000元/㎡，总价72万。2010年3月1日将此房屋出售给王先生，售价9000元/㎡，总价108万。
    
     （一）郑先生售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：免征
    
    依据：将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免予征收营业税。
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-税费等合理费用
    
    应纳税款=（9000*120-6000*120）*20%=72000元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=9000*120*1%=10800元
    
    （二）王先生购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：减半征收。
    依据：个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
    
    应缴契税=9000*120*3%*50%=16200元
    
    
    
    [案例五：转让自用五年以上家庭唯一生活用房（普通住房）]
    
     冯小姐2002年5月1日购买东城区商品房一套，建筑面积120㎡，购买单价6000元/㎡，总价72万。该房为该家庭唯一住房。冯小姐因出国定居，2009年3月1日将此房屋出售给陈先生，售价9000元/㎡，总价108万。
    
     （一）冯小姐售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：免征
    依据：自2009年1月1日至12月31日，凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税。
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：免征
    依据：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
    
    
    （二）陈先生购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：减半征收。
    依据：个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
    
    应缴契税=9000*120*3%*50%=16200元
    
    
    
    [案例六：转让自用五年以上家庭唯一生活用房（非普通住房）]
     冯小姐2002年5月1日购买东城区商品房一套，建筑面积150㎡，购买单价6000元/㎡，总价90万。该房为该家庭唯一住房。冯小姐因出国定居，2009年3月1日将此房屋出售给陈先生，售价9000元/㎡，总价135万。
    
     （一）冯小姐售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：按照差额征收
    依据：个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    
     应缴营业税及附加=（9000-6000）*150*5.5%=24750元
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：免征
    依据：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
    
    （二）陈先生购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：全额征收
    在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    
    应缴契税=9000*150*3%=40500元
    
    
    
     [案例七：房改房交易（销售已购不足5年的家庭唯一住房）]
    
     褚先生2006年5月1日购买单位房改房一套，建筑面积150㎡，购买单价1560元/㎡。2009年3月1日将此房屋出售给卫女士，售价8000元/㎡。
    
     （一）褚先生售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：免征
    
     褚先生出售的为房改房，根据“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”和“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。”的规定，免征营业税。
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用
    =150*8000-150*4000=600000元
    
    应纳税款=600000*20%=120000元
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=150*8000*1%=12000元
    
    （二）卫女士购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：全额征收。
    在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    
    应缴契税=8000*150*3%=36000元
    
    
    
    [案例八：房改房交易（销售已购超过5年的家庭唯一住房）]
    
     褚先生2005年5月1日购买单位房改房一套，建筑面积150㎡，购买单价1560元/㎡。2010年3月1日将此房屋出售给卫女士，售价8000元/㎡。
    
     （一）褚先生售房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：免征
    
     褚先生出售的为房改房，根据个人将购买超过5年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”和“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。”的规定，免征营业税。
    
     2、土地增值税：免征
    
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：免征
    依据：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
    
    （二）卫女士购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税全额征收。
    在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    
    应缴契税=8000*150*3%=36000元
    
    
    
    [案例九：经济适用住房交易]
    
     蒋小姐2004年8月20日年购买一套经济适用房，建筑面积150㎡，单价4800元/㎡。2010年3月1日补缴3%土地出让金后将经济适用住房卖给韩先生，售价9800元/㎡。
    
     （一）蒋小姐购买经济适用房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：
    依据：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
    蒋小姐应交契税150*4800*3%*50%=10800元。
    
    (二) 蒋小姐出售该经济适用房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：按照差额征收
    依据：个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
     应缴营业税及附加=（9800-4800）*150*5.5%=41250元
    
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     4、个人所得税：
    
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-补缴的土地出让金-税费等合理费用
    
    应纳税款=（9800*150-4800*150-4800*150*3%-41250）*20%=137430元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=9800*150*1%=14700元
    
    （三）韩先生购房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2 、契税：全额征收。
    依据：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
    应缴契税=9800*150*3%=44100元
    
    
    
     [案例十：出售经济适用住房后购买新房交易]
     蒋小姐2004年8月20日年购买一套经济适用房，建筑面积100㎡，单价4800元/㎡。2010年3月1日将经济适用住房按购买价售出，2010年3月30日新购买普通商品房一套，建筑面积120㎡，单价11000元/㎡。
    
     （一）蒋小姐购买经济适用房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：
    依据：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
    蒋小姐应交契税100*4800*3%*50%=7200元。
    
    （二）蒋小姐出售经济适用房时涉及税收如下：
    
     1、营业税及附加：免征
    依据：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
     2、土地增值税：免征
    依据：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
     3、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
     4、个人所得税：
    
    计算方法一：按20%税率征收
    
     应纳税所得额=售房款-购置成本-税费等合理费用
    
    应纳税款=（4800*100-4800*100）*20%=0元
    
    
    计算方法二：按1%核定征收
    
    应纳税款=4800*100*1%=4800元
    
    (三) 蒋小姐购买新商品房时涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税：
    依据：新购商品房与出售已购经济适用住房成交价的差额计征契税。
    计税价格=120*11000-100*4800=84万元。
    
    该房属于普通住房按减半征收契税。
    蒋小姐应交契税840000*3%*50%=12600元。
    
     3、退还出售住房时缴纳的个人所得税
    依据：对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。
    
    购房金额：11000×120＝1320000元
    
    原住房销售额：4800*100＝480000元
    
    购房金额大于原住房销售额，全额退还出售住房时缴纳的个人所得税。
    
    如果出售住房时按照20%税率征收的，退还个人所得税为0元；如果出售住房时按照1%核定征收的，退还个人所得税为4800元。
    
    
    
     [案例十一：首次购买90平方米以下普通住房]
     沈女士2009年1月8日购买东城区一套普通商品房，建筑面积80㎡，单价13000元/㎡。
    沈女士购买新商品房时涉及税收如下：
    
    1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
    2、契税：按1%税率征收
    依据：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
    
    其应交契税为=80*13000*1%=10400元
    
    
    
     [案例十二：房屋拆迁后购房]
     韩先生于2009年3月2日购买丰台区（三四环之间）住房一套，容积率2.3，建筑面积85㎡，单价14000元/㎡。（韩先生因房屋被拆迁，曾获得补偿款90万元）
    韩先生涉及税收如下：
    
     1、印花税：免征
    依据：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    
     2、契税
    依据：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。和对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
    
    契税计税金额：85*14000-90万=29万元
    
    韩先生应纳契税=29万*1%=2900元
    
     二〇一〇年四月
    

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