个人二手房交易税收政策 （2010年3月31日版）
| 2010-04-20 | 阅读次数： | 1464 | [ 字体大小： | 大 中 小 ] | |
前 言
在地方税收管理工作中，市局党组明确要求税政管理应深入探索政策宣传辅导有效方式，提供以纳税
人需求为导向的分税种、分行业、分事项的多角度税收政策咨询服务。为深入贯彻落实市局党组的工作要
求，使广大税务干部和自然人纳税人全面了解二手房交易过程中涉及的各项税收，我们按不同房屋性质类
型，将我局主管的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税
种现行有效的税收优惠政策和基本政策进行了整理，以便于税务干部和纳税人查阅，了解相关税收政策。
目 录
前 言 - 2 -
第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策 - 1 -
一、按国家统一标准房改售房税收政策 - 1 -
（一）营业税及附加 - 1 -
(二)个人所得税 - 2 -
（三）契税 - 4 -
（四）印花税 - 6 -
（五）土地增值税 - 6 -
二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策 - 7 -
（一）营业税及附加 - 7 -
（二）个人所得税 - 8 -
(三)契税 - 9 -
（四）印花税 - 12 -
（五）土地增值税 - 12 -
三、普通住房 - 13 -
（一）营业税及附加 - 13 -
（二）个人所得税 - 14 -
(三)契税 - 15 -
（四）印花税 - 17 -
（五）土地增值税 - 18 -
四、其他住房 - 18 -
（一）营业税及附加 - 19 -
（二）个人所得税 - 19 -
（三）契税 - 20 -
（四）印花税 - 22 -
（五）土地增值税 - 22 -
第二部分：个人二手住房交易税收基本政策 - 24 -
一、营业税及附加 - 24 -
（一）税目、税率 - 24 -
（二）计税依据 - 24 -
（三）视同发生应税行为 - 24 -
二、个人所得税 - 25 -
（一）税目、税率 - 25 -
（二）计税依据 - 25 -
三、契税 - 26 -
（一）税目、税率 - 26 -
（二）计税依据 - 26 -
四、印花税 - 27 -
五、土地增值税 - 28 -
（一）征税对象 - 28 -
（二）税率 - 28 -
（三）计税依据 - 28 -
第三部分：与二手房交易有关的政策规定 - 30 -
一、普通住房标准 - 30 -
二、购房时间的判定 - 31 -
三、个人所得税的计算规定 - 32 -
1、房屋原值具体规定 - 32 -
2、转让住房过程中缴纳的税金 - 33 -
3、合理费用 - 33 -
4、支付的住房装修费用 - 34 -
5、支付的住房贷款利息 - 34 -
第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策
一、按国家统一标准房改售房税收政策
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入
减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营
业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿
赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养
或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人
或者受遗赠人。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建住〔2008〕732
号）
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补
充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）
《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）
(二)个人所得税
[政策规定]
1.已购公有住房出售
个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减去住房面积的经济适
用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。其中，经济适用住
房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定，目前暂按每建筑平方米4000元掌握。其应纳
税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用
2.已补交土地出让金的已购公房出售
已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房即变成商品房。出售此类商品房，其应纳税所
得额为商品房销售款，减去住房面积的经济适用住房价款、补交的土地出让金以及税法规定的合理费用后
的余额。其应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用
3.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
4.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴
纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出
售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可
申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
5.下列情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子
女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（
京地税个〔2006〕348号）
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
（三）契税
1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建
房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房
改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。
2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价
的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，
待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出
土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实
物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知
》（京财税〔2002〕1926号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的
通知》（京财税〔1999〕1201号）
《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税
政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税
地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地
税发〔2005〕273号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，
不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权
、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入
减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营
业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿
赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养
或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人
或者受遗赠人。
[政策依据]
《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建住〔2008〕732
号）
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补
充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）
《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号
）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴
纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出
售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可
申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
3.下列情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子
女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京
地税个〔2006〕348号）
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
(三)契税
[政策规定]
1.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交
价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待
公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。
对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上
市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场
价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发
〔2003〕3号）的规定缴纳契税。对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予
入住证明上注明的时间孰优的原则确定。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出
土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实
物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008
〕24号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知
》（京财税〔2002〕1926号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税
政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税
地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地
税发〔2005〕273号）
《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办
〔2009〕43号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，
不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权
、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
三、普通住房
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿
赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养
或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人
或者受遗赠人。
3、个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管
理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建住〔2008〕732
号）
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补
充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）
《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号
）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴
纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出
售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可
申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子
女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京
地税个〔2006〕348号）
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
(三)契税
[政策规定]
1.个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出
土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实
物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008
〕24号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知
》（京财税〔2002〕1926号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税
政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税
地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地
税发〔2005〕273号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的
通知》（京财税〔1999〕1201号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）
《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009
〕43号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，
不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权
、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
四、其他住房
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入
减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿
赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养
或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人
或者受遗赠人。
3、个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管
理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建住〔2008〕732
号）
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补
充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）
《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴
纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出
售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可
申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
3.下列情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子
女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京
地税个〔2006〕348号）
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
（三）契税
[政策规定]
1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出
土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
2.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实
物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
4.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知
》（京财税〔2002〕1926号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的
通知》（京财税〔1999〕1201号）
《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税
政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税
地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地
税发〔2005〕273号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，
不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权
、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（?财税[2008]137号）
第二部分：个人二手住房交易税收基本政策
一、营业税及附加
[政策规定]
（一）税目、税率
个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。
同时纳税人（外籍个人除外）应以实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。
城市维护建设税的税率为：纳税人在东城、西城、崇文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景
山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理范围内的，税率为7%；在郊区各县城、镇范围内的，税率为
5%；其余的税率为1%。
教育费附加按3%征收。
（二）计税依据
营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。
城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。
（三）视同发生应税行为
个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人。
[政策依据]
《中华人民共和国营业税暂行条例》
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例实施细则》
《征收教育费附加的暂行规定》
二、个人所得税
[政策规定]
（一）税目、税率
个人销售、转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。
（二）计税依据
个人销售、转让房产，个人所得税的计税依据为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额
。
转让收入为实际成交价格。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市
地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。
扣除的合理费用是指住房购买、出售过程中按照规定缴纳的税费。对不采取核定征税的，其装修费按
合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原
值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。
个人出售已购公有住房，确定房屋原值时按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。
对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征
收率暂按1%执行。
[政策依据]
《个人所得税法》
《个人所得税法实施条例》
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京
地税个[2006]348号）
三、契税
[政策规定]
（一）税目、税率
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。对
个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
契税的税目为：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋
赠与；房屋交换。
以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预
购方式或者预付集资建房款等方式承受土地、房屋权属的视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税
。
（二）计税依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者
其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差
额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）
四、印花税
[政策规定]
个人在房屋出售活动中所书立的合同、书据等，应按产权转移书据税目，由双方分别按书据所载金额
万分之五缴纳印花税。
取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。
[政策依据]
1、《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）
2、《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》
3、《北京市地方税务局 北京市房屋土地管理局关于房地产交易缴纳印花税的通知》京地税一〔1998
〕第263号
五、土地增值税
[政策规定]
（一）征税对象
个人转让、销售不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。
（二）税率
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过
扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过
扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.
（三）计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。
个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认如下：
A、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
B、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物
价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；
（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的
房屋及建筑物价格进行确认；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
C、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定
征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）
第三部分：与二手房交易有关的政策规定
一、普通住房标准
[政策规定]
我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单
套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175
万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民
安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
[政策依据]
《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》 （京建住〔2005〕528号）
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补
充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建办[2008]732号
）
二、购房时间的判定
[政策规定]
1、纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间
孰先原则确定。
2、首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区
农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契
税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
3、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证
上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。(国税发〔2005〕172 号)
“房款收据的开具日期”以及“京地税营〔2005〕345号文件”提及的需以支付第一笔购房款之日确
认的涉税事项，应以售房人提供的原始合法购房发票上注明的付款时间为准；但对于售房人提供盖有原售
房单位合法公章或财务印章的违规原始付款单据，可暂确认其已注明的付款时间，同时将已受理违规原始
付款单据资料转交纳税评估科，由纳税评估部门依据《北京市地方税务局纳税评估工作规程》（试行）的
有关规定开展纳税评估工作。
[政策依据]
《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的
补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（京地
税营〔2005〕582 号）
三、个人所得税的计算规定
[政策规定]
1、房屋原值具体规定
经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规
定交纳的土地出让金。
已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超
标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。已购公有
住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(
或标准价)购买的公有住房。
城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市
房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币
补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，
所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式
，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注
明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换
房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币
及交纳的相关税费。
2、转让住房过程中缴纳的税金
是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税
等税金。
3、合理费用
是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
4、支付的住房装修费用
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一
致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公
有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的
10%；纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，
不得再重复扣除装修费用。
5、支付的住房贷款利息
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出
具的有效证明据实扣除。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
[政策依据]
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）
个人二手房交易税收政策
二〇一〇年四月
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